Wohnungswertermittlung über Quadratmeterpreis

Bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung spielt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine wichtige Rolle. Dies gilt insbesondere bei freien Wohnungen, wo Käufer die Preiswürdigkeit regelmäßig anhand von Quadratmeterpreisen beurteilen.

Beispiel: in Düsseldorf kosten Bestandswohnungen in guten Lagen ca. 3.500 Euro auf den Quadratmeter, Neubauwohnungen sogar bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Liegt in einem Stadtteil der Quadratmeterpreis bei beispielsweise 2.500 Euro, kann dies trotzdem bedeuten, dass die eigene Wohnung laut Bewertung z. B. nur 1.800 Euro oder sogar 3.500 Euro pro Quadratmeter wert ist. Die Abweichungen können so erheblich sein, da bei der Wohnungsbewertung sehr viele Kriterien berücksichtigt werden müssen, die je nach Ausprägung Zu- oder Abschläge auf den Durchschnittspreis rechtfertigen können. Aus diesem Grund ist eine fundierte Wertermittlung auf den Einzelfall empfehlenswert.

Welches Verfahren eignet sich am besten um den Wohnungswert zu ermitteln?

Der Verkehrswert einer Wohnung wird in der Praxis häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Unter den drei staatlich anerkannten Wertermittlungsmethoden, zu denen auch das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zählen, hat sich die Vergleichswertmethode hier als besonders geeignet erwiesen.

Wohnungswertermittlung: Vergleichswertverfahren

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Wohnung werden hierzu erzielte Verkaufspreise von vergleichbaren Wohnungen in ähnlicher Wohnlage herangezogen. Während sich für Grundstücke oder Einfamilienhäuser nur selten Vergleichspreise kürzlich getätigter Immobilienverkäufe finden lassen, ist ein Vergleichsobjekt für Wohnungen in der Regel leichter ausfindig zu machen, da diese weitaus häufiger zum Verkauf stehen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern bietet sich für deren Wertermittlung das Vergleichswertverfahren an. Vergleichbare Objekte werden für die Wertermittlung miteinander verglichen. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden.

So ist es möglich anhand des Baujahrs statistische Aussagen über die Wohnungspreise zu treffen. Zum Beispiel Preisabschläge bei nicht so begehrten Wohnungen aus den 60er Jahren im Vergleich zu Neubau- oder Altbauwohnungen. Schlussendlich gilt: Je mehr Vergleichsangebote herangezogen werden können, desto verlässlicher ist das Vergleichswertverfahren.

Wohnungswertermittlung: Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Wohnungen, als auch bei allen anderen vermieteten Objekten, kommt auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Als entscheidendes Bewertungskriterium dient hier der erzielte Ertrag aus Miet- und Pachteinnahmen.

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn nicht Eigennutzung, sondern Renditen im Vordergrund stehen, wie bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Bei diesen Immobilien steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt der Wertermittlung, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Das heißt, es werden die zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Nebenkosten berechnet. Die Berechnung orientiert sich am Verkehrswert und zieht auch potentielle Wertsteigerungen zur Berechnung hinzu.

Wohnungswertermittlung: Sachwertverfahren

Wenn die Wertermittlung für eine Wohnung oder ein Haus weder durch Vergleichswerte oder das Ertragswertverfahren nicht möglich ist, wird das Sachwertverfahren angewandt. Der Sachwert bemisst sich an den Wiederherstellungskosten und setzt sich im Wesentlichen aus zwei Aspekten zusammen: den Wert des Grundstücks sowie den Wert des darauf errichteten Gebäudes. Das Sachwertverfahren ist vor allem bei einer gewünschten Beleihung von neu errichteten Immobilien geeignet, da die Neubaukosten gut und schnell zu ermitteln sind. Handelt es sich um ein älteres Objekt werden bei der Wertermittlung die Gebrauchsdauer und der Zustand der Immobilie subtrahiert. Das Sachwertverfahren wird am häufigsten verwendet, ist gleichzeitig aber auch das komplizierteste Verfahren.

Die drei Wertermittlungsverfahren im Überblick

Nicht jedes Verfahren kann also bei jeder Art von Immobilie verwendet werden. Meist können sogar mehrere Verfahren zur Unterstützung herangezogen werden. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie einen kleinen Überblick:

Was ist der Verkehrswert einer Wohnung?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wird bei einer Immobilienbewertung ermittelt und ist im § 194 BauGB wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert ist also der Preis für eine Wohnung, der auch im allgemeinen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Wofür muss der Verkehrswert einer Wohnung ermittelt werden?

Hauptsächlich ist der Verkehrswert einer Wohnung die wichtigste Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises. Dieser muss also dann ermittelt werden, wenn eine Verkaufsabsicht besteht oder:

• es sich um eine Erbauseinandersetzung handelt
• es um eine Scheidung geht
• man einen Kredit aufnehmen möchte

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert, bzw. den Wohnungswert?

Um den Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln müssen nachfolgende Faktoren berücksichtigt werden, die sich wertbildend als auch wertmindernd auf den Wert einer Wohnung ausüben können:

Standort

Stadtteil und Mikrolage / Makrolage der Wohnung

Baujahr

Das Baujahr einer Immobilie hat natürlich einen großen Einfluss auf deren Wert. Entscheidend ist hier jedoch, dass ein "altes" Gebäude nicht immer mit einer Wertminderung gleichzusetzen ist. So kann eine gut sanierte Altbauwohnung mehr wert sein, als ein moderner Neubau. Handelt es sich jedoch um ein Objekt aus den 1960er- und 1970er-Jahren, kann es aufgrund von unbefriedigender Bausubstanz zu Preisabschlägen führen.

Zustand der Wohnung

Ist eine Wohnung mit einem neuen Badezimmer und sanitären Anlagen renoviert und auch sonst ist die Wohnung schon bezugsfertig, bedeutet dies für potentielle Käufer weniger Zeit und Geld für anstehende Renovierungsarbeiten. Das Erscheinungsbild der Wohnung spiegelt sich somit auch im Verkehrswert wieder.

Grundriss

Ob eine Wohnung gut „geschnitten“ ist entscheidet immer der Grundriss – denn Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Wie viele Zimmer hat die Wohnung? Wie sind die Zimmer angelegt? Je nach Zuschnitt der Wohnung werden sich unterschiedliche Käuferzielgruppen für diese interessieren. Während die einen Kaufinteressenten gemütliche Räumlichkeiten mit kleineren Zimmern bevorzugen, sehen die Anderen ihre Traumwohnung eher in einem offen geschnittenen Loft.

Helligkeit - Lichtverhältnisse in der Wohnung

Die Ausrichtung der Wohnung entscheidet über die Helligkeit einzelner Räume und ggf. auch über deren Nutzung. Eine Wohnung mit Süd-West Ausrichtung profitiert insbesondere ab Nachmittag von viel Sonnenschein, während gen Norden gerichtete Aussichten meist fast unberührt von direkter Sonne bleiben. Neben der Ausrichtung können auch Bauten und Bäume die in unmittelbarer Nähe zur Wohnung stehen, Einfluss auf die Helligkeit haben.

Ausstattung

Ausstattungsmerkmalen wie zeitgemäße Fußböden, Fußbodenheizung, Kaminofen, moderne und neue sanitäre Anlagen wirken sich positiv auf den Wert der Wohnung aus.

Größe und Anzahl der Zimmer

Anzahl und Größe der Zimmer einer Wohnung tragen wesentlich zum Wert einer Wohnung bei. Mit zunehmender Zimmeranzahl, steigt auch der Wohnungswert. Dabei werden Räume wie Küche und Bad nicht als Zimmer gezählt, ebenso wie Räume die kleiner als zehn Quadratmeter sind. Bei letzterem spricht man von halben Zimmern. Sind die Räume großzügig und offen geschnitten wirkt die Wohnung moderner und jünger.

Balkon und Garten

Das Vorhandensein von Balkon, Loggia oder Terrasse spiegelt sich im Wohnungswert positiv wieder. Da Gärten und Balkone bei Kaufinteressenten sehr beliebt sind können sie den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter steigern.

Stockwerk

Generell wird der Wert einer Erdgeschosswohnung niedriger angesetzt als bei höher gelegenen Etagen, da hier eine erhöhte Einbruchsgefahr unterstellt wird. Eine Wohnung im obersten Stockwerk kann bis zu 30 Prozent teurer sein als eine Erdgeschosswohnung im selben Gebäude sein. Allerdings sind höher gelegte Wohnungen nur beliebt, wenn sie auch über einen Aufzug verfügen.

Gemeinschaftseigentum

Ein anderer wichtiger Faktor, der einen Einfluss auf den Wert einer Wohnung (Sondereigentum) hat, ist das Gemeinschaftseigentum.

Befindet sich die Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bedeutet das, dass jeder Eigentümer neben dem Recht an der eigenen Wohnung auch Rechte an weiteren gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes hat. Zu diesem Gemeinschaftseigentum zählen alle Dinge, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zum Beispiel Dach, Wände und Türen, aber auch die Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, Tiefgarage, das Treppenhaus oder Aufzüge.

Somit werden bei einem Verkauf der Wohnung (Sondereigentum) auch gleichzeitig Anteile am Gemeinschaftseigentum mit veräußert.

Befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem sanierten Zustand, beispielsweise neue Fenster wurden eingebaut, das Dach wurde energetisch saniert, etc. bedeutet dieses für einen potentiellen Käufer, dass die Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes in naher Zukunft nicht erhöht wird.

Eigentumswohnung leerstehend oder vermietet verkaufen?

Bei der Bewertung einer Wohnung spielt es eine wichtige Rolle ob diese freigezogen oder vermietet verkauft werden soll. Grundsätzlich sind leerstehende Wohnung mehr wert als vergleichbare vermietete Objekte. Ist die Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet hindert dieses den neuen Eigentümer frei über seine Wohnung zu verfügen. In guten Lagen beträgt der Preisabschlag für vermietete Eigentumswohnungen bis zu 30%. Denn bei Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt: Kauf bricht Miete nicht.

Leerstehende Wohnungen haben zudem mehr Potential was die Nutzung angeht. Bei der Vermarktung sprechen sie auch eine größere Kundengruppe an.

Steht eine Wohnung zu lange leer könnte das ein Zeichen dafür sein, dass die Lage nicht gerade beliebt ist und es für den zukünftigen Käufer schwierig werden könnte diese zu einem späteren Zeitpunkt weiter zu verkaufen.

Der Wert einer vermieteten Wohnung wird in erster Linie durch die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt (Ertragswertverfahren).

Welche Rolle spielt die Lage bei der Wohnungsbewertung?

Die Lage spielt bei der Wertermittlung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken gleichwertig eine zentrale Rolle. Über die Lage wird auch der örtliche Quadratmeterpreis definiert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, des jeweiligen Bundeslandes, gibt jedes Jahr die aktuellen Bodenrichtwerte heraus, die wertbestimmend für die Immobilienbewertung sind. Dabei wird nochmals zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden.

Wer nimmt eine Wertermittlung vor?

Für die Wertermittlung ihrer Wohnung können Sie zwischen verschiedenen Anbietern wählen. Je nachdem zu welchem Anlass der Wert der Wohnung ermittelt werden soll, gibt es verschiedene Anlaufstellen, die sich in Aufwand und Genauigkeit unterscheiden:

a) Kostenlose Online-Immobilienbewertung im Internet

Für den privaten Wohnungsverkauf bietet eine kostenlose Online-Immobilienbewertung meist schon eine gute erste Orientierung für die Ermittlung des Verkehrswertes. Für diese Form der kostenlosen Bewertung geben Sie einige Merkmale ihrer Immobilie ein, mit deren Hilfe ein Wert errechnet wird. Diese Art der Wertermittlung ist allerdings nur eingeschränkt empfehlenswert, da hier nur unzureichend Daten zur Wertberechnung abgefragt werden.

Benötigen Sie die Wohnungsbewertung als Grundlage für einen Verkauf, sollten Sie besser die Wertermittlung von einem Experten durchführen lassen. Nur so können Sie sicher sein, dass Sie am Ende eine realistische und objektive Werteinschätzung ihrer Eigentumswohnung erhalten und wissen wie viel Sie für ihre Wohnung in der Vermarktung verlangen können.

b) Bewertung durch einen Gutachter

Die Bewertung durch einen Gutachter hat, im Gegensatz zur kostenlosen Wohnungsbewertung, auch vor Gericht Bestand. Mitunter ist die Ermittlung des Wohnungswertes durch einen Wertgutachter sogar notwendig. Sie benötigen ein schriftliches, ausführliches Wertgutachten für Ihre Immobilie immer dann, wenn die Wertermittlung dokumentiert werden muss, z.B. gegenüber dem Finanzamt oder dem Gericht. Ebenfalls wird ein solches Gutachten verlangt, wenn Sie sich in Scheidung befinden und einen Ehepartner auszahlen müssen; gleiches gilt bei Erbschaften gegenüber den Miterben. Ein Wertgutachten ist jedoch auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

Bestehen die vorgenannten Gründe nicht ist ein solches Gutachten meistens nicht nötig. Hier sind Sie besser beraten eine kostenlose Bewertung durch einen Immobilienmakler vornehmen zu lassen.

c) Kostenlose Bewertung durch einen Makler

Für die professionelle Bewertung Ihrer Wohnung sind Sie mit einem Makler gut beraten. Ein Immobilienmakler, der die Besonderheiten des regionalen und lokalen Immobilienmarkts kennt und sich darüber hinaus auf Ihren Objekttyp spezialisiert hat, kann er bei der Einschätzung des Wohnungswertes nicht nur hilfreich, sondern Ihnen bares Geld wert sein. Der Makler wird vor Ort eine Besichtigung durchführen, mit Ihnen alle für die Wertermittlung relevanten Informationen zusammentragen und dann eine marktkonforme Bewertung von ihrer Wohnung vornehmen. Die Wertermittlung wird von einem Makler nach den Richtlinien der Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) durchgeführt (§ 194 BauGB). Erfahrungen und Marktkenntnisse werden noch einmal um das Interesse an einem höchstmöglichen Verkaufspreis ergänzt. Denn von eben diesem hängt letztendlich seine Provision ab.

Verkaufsphase - Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

Die Vermarktungsdauer einer Eigentumswohnung ist von vielen Faktoren abhängig. In der Regel dauert die Vermarktung einer Immobilie zwischen 3-12 Monate. Eine „Faustformel“ für die Dauer eines Verkaufs gibt es nicht. Unterschiede gibt es zwischen Immobilien in der Stadt und auf dem Land. Ebenfalls entscheidend für die Dauer des Verkaufs sind die infrastrukturelle Lage der Immobilie, die bauliche Beschaffenheit des Sondereigentums, Teileigentums als auch des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Höhe des angesetzten Verkaufspreises.

Wohnung verkaufen: privat oder mit Makler?

Die Entscheidung, ob Sie ihre Eigentumswohnung privat oder mit Hilfe eines Maklers verkaufen möchten, sollten Sie in jedem Fall treffen, bevor Sie konkrete Schritte für den Wohnungsverkauf einleiten. Durch eine Zusammenarbeit mit einem Makler besteht die Möglichkeit den Verkaufsprozess zu beschleunigen und den Aufwand für die mit dem Wohnungsverkauf verbundenen Maßnahmen zu reduzieren. Einen professionellen Makler erkennen Sie an seiner Kompetenz, seiner Marktkenntnis, daran wie realistisch und umfassend seine Beratung ist, an seinem planungsmäßigen Vorgehen sowie an weiteren Kriterien.

Ein wichtiger Aspekt bei der Überlegung ob ein Privatverkauf oder der Verkauf mit Makler sinnvoller ist, ist die Kenntnis darüber, dass ein Makler häufig einen höheren Immobilienpreis erzielt als Privatverkäufer. Makler vermarkten, präsentieren und verhandeln souveräner und dies spiegelt sich im Verkaufspreis wieder. 

Wohnung kostenlos bewerten lassen

Sie möchten ihre Wohnung verkaufen und vorher kostenlos und professionell schätzen lassen? Füllen Sie einfach das Formular aus und senden dieses an Immohype. Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung und empfehlen Ihnen einen sachverständigen Regionalpartner für den Verkauf, der die Bewertung in Absprache mit Ihnen durchführt. Der gesamte Service von Immohype ist für Sie kostenlos.

Einfach Online-Formular ausfüllen – Wertermittlung kostenfrei und unverbindlich erhalten.