Mieterrechte bei defekter Heizung

In der kalten Jahreszeit soll die Wohnung schön warm sein. Fällt die Heizung aus, muss der Vermieter zügig für eine Reparatur sorgen. Mieter haben diesbezüglich viele Rechte, jedoch auch einige Pflichten.

Ist die Heizung defekt, muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren. Unter Umständen ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn es in der Wohnung frostig wird.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass eine Mietwohnung ohne Einschränkung benutzt werden kann. Dazu gehört auch, dass sie bei kühler Witterung ausreichend beheizbar ist. Funktioniert die Heizung nicht, muss der Vermieter rasch dafür sorgen, dass sie repariert wird. Denn eine defekte Heizung stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt - in krassen Fällen sogar bis zu 100 Prozent.

Mangel dem Vermieter mitteilen

Der Mieter ist aber auch in der Pflicht: Er muss, sobald er einen Mangel erkennt, umgehend den Vermieter informieren, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Denn grundsätzlich ist eine Mietminderung schon ab dem ersten Tag eines gewichtigen Defekts möglich, allerdings nur dann, wenn dem Vermieter der Mangel auch mitgeteilt wurde. Denn nur so hat er die Möglichkeit, den Defekt zügig zu beheben.

Lässt der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, sollte der Mieter ihm eine letzte Frist setzen. Verstreicht auch diese, kann der Mieter selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen - oder aber mit den folgenden Mietzahlungen aufrechnen.

Defekte Heizung kann Mietminderung um 100 Prozent rechtfertigen

Wie hoch eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung ausfallen darf, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Wird eine Wohnung wegen eisiger Temperaturen praktisch unbewohnbar, kann die Miete unter Umständen um 100 Prozent gekürzt werden. So urteilte zumindest das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 70/92). Andere Gerichtsbarkeiten können das aber anders beurteilen, denn gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln wie dem Ausfall der Heizung gekürzt werden kann, existieren nicht.

Angenehme Wärme in der Wohnung ist ein Mieterrecht

Die Heizung muss zudem in der Lage sein, an kalten Tagen eine angenehme Temperatur bereitzustellen. Eine Beheizbarkeit auf 20 bis 22 Grad erachten die Gerichte als ausreichend, in den Nachtstunden nach 23 Uhr und vor sechs Uhr morgens reichen 18 Grad. Liegt die maximal erreichbare Temperatur darunter, kann unter Umständen eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Dabei gilt: Je kälter die Außentemperatur und je frostiger es in der Wohnung ist, desto höher kann diese ausfallen. Verschiedene Gerichte kamen in der Vergangenheit oft zu Minderungsquoten zwischen zehn und 50 Prozent. Im Sommer darf der Vermieter die Heizung allerdings ausschalten: Üblicherweise läuft die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April. Bei einem drastischen Temperatureinbruch, der ein Heizen nötig macht, wäre der Vermieter aber trotzdem verpflichtet, die Heizung wieder einzuschalten.

Auch zu viel Hitze kann einen Mangel darstellen: So sah das Landgericht Hamburg eine Mietminderung um zehn Prozent als gerechtfertigt an, weil der unter der Wohnung liegende - offenbar schlecht gedämmte - Heizkeller die Mietwohnung ungewollt aufheizte, so dass eine Regulierung nicht möglich war (Az.: 307 S 130/08).

Übrigens: Bei Fernwärme sind die Rechte und Pflichten etwas anders verteilt: Funktioniert das Heizen nicht, muss sich der Mieter an den Fernwärmelieferanten wenden. Allerdings nur, wenn er und nicht der Vermieter einen Vertrag mit dem Wärmelieferer abgeschlossen hat. Der Vermieter ist dann nur für die Funktion der Heizkörper zuständig.

(Text-Quelle: Immowelt.de) 21-10-2011

 

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