Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Im deutschen Mietrecht ist der Mieter gut vor einer drastischen Mieterhöhung geschützt: Mehr als die Obergrenze dessen, was im Mietspiegel steht, ist unzulässig.

Vor einer drastischen Mieterhöhung haben viele Mieter Angst. Allerdings: Der Vermieter darf die Miete nicht nach Gutdünken in die Höhe treiben. Vielmehr gibt es klare gesetzliche Regelungen.

Die Regeln bei einer Mieterhöhung

  • Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als 20 Prozent anheben.
  • Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kann ein Vermieter eine weitere geltend machen. Zudem muss die Miete zum Zeitpunkt des Eintretens der Mieterhöhung 15 Monate lang unverändert gewesen sein.
  • Bei bestehenden Mietverhältnissen darf im deutschen Mietrecht nach der Mieterhöhung die Obergrenze der Spanne ortsüblicher Vergleichsmieten nicht überstiegen werden. Gibt es für den Ort einen Mietspiegel, so gilt die Obergrenze der dort angegebenen Spanne für Vergleichswohnungen. Allerdings: Bei Neuvermietungen darf der Vermieter 20 Prozent darüber liegen - wenn keine Wohnungsknappheit vorliegt, gegebenenfalls noch mehr.

 

So muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen:

  • durch einen Mietspiegel oder
  • durch einen qualifizierten, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellten Mietspiegel (im Streitfall ist dieser rechtsgültig) oder
  • durch ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
  • durch die Nennung der Miethöhe von drei Vergleichswohnungen.

Gibt es für einen Ort einen Mietspiegel, so wird dieser von Gerichten üblicherweise als Maßstab herangezogen.

Mieterhöhung nicht immer wirksam

Eine Mieterhöhung ist keine einseitige Angelegenheit: Sie wird nur wirksam, wenn der Mieter auch zustimmt. Allerdings darf der Mieter nicht einfach die Mieterhöhung verweigern. Liegt die Miete nach der Erhöhung innerhalb der Spanne ortsüblicher Vergleichsmieten, muss er zustimmen. Tut er es nicht, kann der Vermieter auch auf Zustimmung klagen.

Mieterhöhung per Inflation: Indexmiete

Seit Einführung des neuen Mietrechts ist es möglich, einen sogenannten Index-Mietvertrag abzuschließen. Hier wird vereinbart, dass die Miete jährlich gemäß der Inflationsrate steigt - oder gegebenenfalls auch fällt (es gilt der vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland). Auch eine Staffelmiete, bei der vorab regelmäßige Anpassungen der Miethöhe vereinbart werden, ist zulässig.

Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Modernisierungsmaßnahmen dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten, die für eine Wohneinheit anfallen auf die jährliche Miete umlegen. Allerdings muss es sich dabei um Maßnahmen handeln, die tatsächlich zu einer Energieeinsparung beitragen.

(Text-Quelle: Immowelt.de) 02-08-2013

 

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